Створення товариств співвласників багатоквартирних будинків із ухваленням нового Житлового кодексу може стати обов'язковим. Крім того, готуються зміни до закону про ОСББ, які передбачають обов'язкове членство мешканців будинку в такому товаристві.
ОСББ у Києві вже існують, та більшість будинків поки що обслуговують комунальні ЖЕКи. Так, за даними громадської організації "Союз власників житла Києва", у столиці зареєстровано 986 житлово-будівельних кооперативів і 560 об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. У будинках, які обслуговують ЖБК та ОСББ, проживають близько 20% киян.
У той же час київська влада заявляє, що протягом 2-3 років до 75% житлового фонду повинні перейти в управління від комунальних ЖЕКів до ОСББ.
ОСББ чи кондомініум – об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Це юридична особа, створена власниками приміщень для управління, утримання й використання майна. Крім ОСББ, житловим фондом володіють і керують також житлово-будівельні кооперативи (ЖБК), в яких будинки побудовані на внески членів кооперативу. Новими житловими будинками управляють спеціальні керуючі компанії або приватні ЖЕКи. Однак близько 70% житлового фонду Києва управляється комунальними ЖЕКами
Однак до такого переходу не всі жителі готові. Членам ОСББ доводиться вирішувати низку складних і різнопланових питань - від обрання керівництва, до збору коштів на ремонт будинку й умовляння сусідів сплачувати за надані послуги. Низку таких питань ми розглянемо нижче.
Хто керує ОСББ
ОСББ практикують дві моделі управління - з керівником із представників товариства або із залученням найманого працівника.
У першому випадку обраний на зборах членів ОСББ голова правління товариства сам виконує всі господарські функції, спілкується з компаніями, які надають послуги, збирає внески, проводить збори тощо.
Інша модель передбачає, що господарські функції виконує найманий працівник, а голова правління спілкується з органами влади та мешканцями, займається договорами. Експерти кажуть, якщо раніше управдомами ставали пенсіонери, то сьогодні в цих лавах дедалі більше молоді, яку така кар'єра не лякає.
Сьогодні є чинною абсурдна норма про те, що членами ОСББ стають добровільно. Якщо всі власники квартир є співвласниками будинку, то співвласник будинку не може не бути учасником ОСББ. Люди, які не є членами ОСББ, не хочуть брати участь у спільних заходах. Тому єдина правильна поправка, яку планується внести до закону про ОСББ, це норма про обов'язкове членство в ОСББ. Потрібно, щоб при створенні ОСББ усі мешканці будинку автоматично ставали членами.
Управдоми, яких наймають на роботу ОСББ, отримують зарплату 1,5 - 4 тис. грн. на місяць. Розмір зарплати залежить від будинку. У новобудовах, де 400 і більше квартир, де є нежитлові вбудовані приміщення й надходження від оренди, ОСББ може платити вищу зарплату.
Скільки ОСББ платять за комунальні послуги
Загалом члени ОСББ сплачують за воду, тепло та електроенергію за тими ж тарифами, що й інші громадяни. Однак на практиці сума платежів може відрізнятися, залежно від контролю витрат та якості послуг.
Різниця з комунальним житловим фондом у платежах виникає й тому, що ОСББ можуть самостійно встановлювати розмір платежів за прибирання території, вивезення сміття, відрахувань на поточні ремонти, а також - витрат на управління будинком. Суттєву економію може принести утеплення будинку та встановлення лічильників або теплових пунктів. Такі заходи можуть знизити витрати на опалення більш ніж у 1,5 рази.
Так, в одному з будинків Оболонського району, в якому створено ОСББ, щомісячні платежі складають 2,52 грн. за 1 кв.м, а в розташованому неподалік будинку, який обслуговує приватна керуюча компанія, доводиться платити 4,70 грн. за 1 кв.м без врахування водопостачання та електроенергії. Керівники приватних ЖЕКів пояснюють це тим, що в нових будинках встановлено сучасне обладнання, яке вимагає дорожчого й більш кваліфікованого обслуговування.
Оплата в ОСББ може зберігатися на рівні комунальних ЖЕКів, але може бути й нижчою - усе залежить від правління кондомініуму.
[page]
"У нас квартплата менша, ніж в інших будинках, зокрема через те, що в нас стоять власні теплові пункти й лічильники, утеплили фасади, - каже Нана Саніна. - Якщо минулого року тариф на опалення був 1,6 грн. за 1 кв.м, то жителі нашого будинку платили 96 копійок. Ми встановили будинкові лічильники на все, навіть на полив прибудинкової території. У результаті мешканці платять менше".
Дозволити собі додатковий комфорт, витрати на благоустрій та зарплату для найманих керівників можуть тільки великі об'єднання. У найбільших ОСББ Києва близько 500 і більше квартир. Як правило, це новобудови, і проживають у них досить забезпечені громадяни, які купили квартири за власні гроші.
Оплата щомісячних платежів в ОСББ відбувається так само, як і в комунальних ЖЕКах – мешканці оплачують квитанції, а кошти надходять на рахунок об'єднання
Оплата щомісячних платежів в ОСББ відбувається так само, як і в комунальних ЖЕКах - мешканці оплачують квитанції, а кошти надходять на рахунок об'єднання. Бухгалтер і правління ОСББ стежать, щоб кошти з рахунку нараховувалися постачальникам послуг.
Ремонт за рахунок ОСББ
ОСББ доводиться самостійно вирішувати питання ремонту будинку. Сьогодні існує законодавча норма, згідно з якою перший після передачі будівлі на баланс ОСББ ремонт можна провести за рахунок місцевого бюджету, та на практиці вона не працює. Тому членам ОСББ доводиться самостійно збирати гроші.
"Ми ухвалюємо рішення на загальних зборів про додаткові збори. За власний рахунок ми зробили зовнішнє утеплення будинку, ремонт фасаду, замінили стояки. Упродовж двох років за рахунок мешканців ми зробили ремонтів на 870 тис., але близько 30% громадян, які не є членами ОСББ, не здають на це гроші", - розповідає голова ОСББ "Кристал-5" в Оболонському районі Києва Нана Саніна.
ОСББ платить за ремонт внутрішньобудинкових мереж, тоді як ремонт зовнішніх газових і електромереж проводиться за рахунок бюджету.
ОСББ платять за незгодних
Сьогодні немає ефективного механізму боротьби з тими, хто не хоче вступати в ОСББ чи не бажає оплачувати комунальні послуги й здавати гроші на ремонт.
Члени "Спілки власників житла Києва" кажуть, що спроби вирішити конфлікт в судовому порядку не дають результату - судова система й виконавча служба не працюють. Тому для боротьби з неплатниками і "шаровиками" використовують методи морального впливу - умовляння, громадський осуд тощо. Якщо такі заходи не діють, "свідомим" членам ОСББ доводиться платити і за себе, і за своїх сусідів.
"Зібрати гроші дуже складно, - каже Євгенія Білогородська, голова ОСББ "Темп-13" у Голосіївському районі. - Якби у свідоцтві про право власності на квартиру була вказана й частка участі в утриманні спільного майна ОСББ, люди розуміли б, що зобов'язані утримувати дім".
ОСББ не відчувають ґрунту під ногами
Більшість членів ОСББ Києва не є повноцінними господарями своїх будинків, оскільки не мають права власності на землю. За даними "Спілки власників житла Києва", тільки 23 із більш ніж 1,5 тис. ОСББ та ЖБК Києва мають документи на землю. Домагатися земельного акту можна не один рік.
"Наш ОСББ був створений у 1994 році. Права власності на землю ми домагалися 7 років й отримали його тільки в 2004 році. Близько 300 ОСББ та ЖБК подали документи на приватизацію прибудинкової території, але отримали лише одну відповідь: беріть в оренду. Протягом останніх двох років жодного свідчення про право власності Київрада не видала", - каже Нана Саніна.
Сьогодні немає ефективного механізму боротьби з тими, хто не хоче вступати в ОСББ чи не бажає оплачувати комунальні послуги й здавати гроші на ремонт
Цікаво, що влада має на увазі оренду лише тієї землі, яка розташована безпосередньо під будинком, а не всієї прилеглої до будинку території з господарськими та дитячими майданчиками, зеленими насадженнями тощо. Хто розпоряджатиметься цією землею і що буде після закінчення терміну оренди землі під будинком - поки ні членам ОСББ, ні простим городянам незрозуміло.
Перспективи ОСББ
За оцінками експертів, для широкого створення ОСББ необхідно змінити законодавство, передбачивши в Житловому норму про обов'язкове членство власника житла в ОСББ. У той же час такий закон не стосується, наприклад, мешканців відомчих будинків. Незрозуміло також, що робити з тими громадянами, які володіють кількома квартирами в різних будинках - чи потрібно передбачити можливість бути членом кількох об'єднань.
Влада планує перекласти на плечі ОСББ турботи з утримання старого житлового фонду. Водночас сьогодні кондомініуми стикаються з тим, що місцева влада не хоче віддавати об'єднанням допоміжні приміщення - підвали та горища, якими могли б розпоряджатися комунальні структури. Ці питання теж необхідно вирішити.
Втім, практика свідчить, що створення ОСББ і сьогодні досить реальне, але вимагає від громадян наполегливості у реалізації бажання стати повноцінним власником.
Підписуйся на наш Facebook
і будь в курсі всіх найцікавіших та актуальних новин!
Коментарі (7)
символів999
символів999
Гость
10 років
тому
А зачем уговаривать соседей Мы уже 4 года.как ОСМД ,20.06.2014г нам передали придомовую территорию в пользование согласно Акта государственной регистрации,правда дом передан на баланс без права собственности.А выдали выписку из книги учета о регистрации. Ав целом все очень довольны
Браво, при всех оговорках, стаья очень похожа на заказуху. Автор то ли качественно делает вид, то ли правда не читает другие издания и не знает как все в действительности (не в единицах, а) в большинстве случаев.
Мы создали ОСМД в г. Феодосия, решили приватизировать придомовую территорию, но те кто хотят с нарушениями, с помощью продажной городской власти, прямо во дворе без согласия жильцов строить дома, с якобы городского фонда, мешают всячески. Проверки по созданию и попытки закрытия общества - это мелочи, сейчас подали в суд на нас. И все это под покровительством власти. Куда обращаться, с кем посоветоваться, уже нодоели поборы ЖЭКов. Дом старый, но мы приведем его в порядок назло всем. НЕ МЕШАЙТЕ и дайте в своем дворе жить нам. Ну а власть, зачем такая власть, только чтоб наестся всласть. Вот обратились в Генеральную прокуратуру Украины, как люди думаете, поможет?
Я когда-то жил в кооперативном доме. Председатель кооператива сколотил для себя "группу поддержки" из своих друзей-приятелей их числа жильцов и проводил на собраниях любые выгодные ему решения в том числе и относящиеся к финансам.
Анна Левченко,скажите мне почему вы так заинтересованы в создании общества совладельцев? И еще я бы с удовольствием обсудил с вами все вопросы в личной переписке ,так что надеюсь вы ответите мне на мой ящик mirovskiy@mail.ru
погляд
Коментарі (7)
А зачем уговаривать соседей Мы уже 4 года.как ОСМД ,20.06.2014г нам передали придомовую территорию в пользование согласно Акта государственной регистрации,правда дом передан на баланс без права собственности.А выдали выписку из книги учета о регистрации. Ав целом все очень довольны
Прокоментувати Мені подобається (0 користувачу)Браво, при всех оговорках, стаья очень похожа на заказуху. Автор то ли качественно делает вид, то ли правда не читает другие издания и не знает как все в действительности (не в единицах, а) в большинстве случаев.
Прокоментувати Мені подобається (0 користувачу)Мы создали ОСМД в г. Феодосия, решили приватизировать придомовую территорию, но те кто хотят с нарушениями, с помощью продажной городской власти, прямо во дворе без согласия жильцов строить дома, с якобы городского фонда, мешают всячески. Проверки по созданию и попытки закрытия общества - это мелочи, сейчас подали в суд на нас. И все это под покровительством власти. Куда обращаться, с кем посоветоваться, уже нодоели поборы ЖЭКов. Дом старый, но мы приведем его в порядок назло всем. НЕ МЕШАЙТЕ и дайте в своем дворе жить нам. Ну а власть, зачем такая власть, только чтоб наестся всласть. Вот обратились в Генеральную прокуратуру Украины, как люди думаете, поможет?
Прокоментувати Мені подобається (0 користувачу)а у нас - и ЖЭК, и активные жильцы - в области охраны подъезда, ремонта подъезда, еще чего-то. лучше уж только ОСМД...
Прокоментувати Мені подобається (0 користувачу)Я когда-то жил в кооперативном доме. Председатель кооператива сколотил для себя "группу поддержки" из своих друзей-приятелей их числа жильцов и проводил на собраниях любые выгодные ему решения в том числе и относящиеся к финансам.
Прокоментувати Мені подобається (1 користувачу)Анна Левченко,скажите мне почему вы так заинтересованы в создании общества совладельцев? И еще я бы с удовольствием обсудил с вами все вопросы в личной переписке ,так что надеюсь вы ответите мне на мой ящик mirovskiy@mail.ru
Прокоментувати Мені подобається (1 користувачу)нет.
Прокоментувати Мені подобається (0 користувачу)