ОСМД: есть ли перспектива?

По данным Министерства жилищно-коммунального хозяйства, в Украине насчитывается около 11 тыс. обществ совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), которые объединяют около 14% жильцов многоэтажек. Остальные дома находятся в ведении коммунальных и частных ЖЭКов.

Коммунальные ЖЭКи, как правило, ведут хозяйство в домах старого жилфонда. Новостройками, возведенными за последние 10 лет, как правило, занимаются ОСМД или созданные застройщиками частные обслуживающие компании.

Коммерческий нюанс ОСМД

ОСМД в Украине легализировали в начале 2000-х годов. В 2002 году Верховная Рада приняла соответствующий закон, которым признавала за жителями дома права не только на приватизированные квартиры, но и на  вспомогательные помещения - холлы, подвалы, чердаки. Жильцы начали сдавать эти помещения в аренду, плата за которую оставалась в их распоряжении.

Пионеры движения ОСМД начали пользоваться еще одним правом - реконструкцией зданий, особенно в центральных районах. Тогда пошла активная надстройка этажей, а потом эти площади сдавали в аренду или продавали. Многие престижные адреса премиум-класса в Киеве появились именно благодаря ОСМД.

Кондоминиум позволяет жильцам самим решать, что должно быть профинансировано в ближайшее время и в каком объеме. ОСМД позволяет контролировать, куда и сколько денег идет

Однако часто инициаторы кондоминиума просто выкупали квартиры и расселяли жителей в другие районы, превращая жилые здания в доходные дома. Впрочем, ни старые, ни новые владельцы от таких операций в обиде не оставались.

Учет и контроль

В основном ОСМД создают не для перепродажи зданий, а лишь для наведения порядка в доме. По оценкам участников создания ОСМД, кондоминиум - гораздо более эффективно распоряжается ресурсами.

"В ЖЭКе очень  сложные финансовые схемы и жильцы домов не могут следить за финансовыми потоками, - говорит глава правления ОСМД "Большая Житомирская, 27" Олег Кий. -  Кондоминиум позволяет жильцам самим решать, что должно быть профинансировано в ближайшее время и в каком объеме. ОСМД позволяет контролировать, куда и сколько денег идет".

Как правило, ОСМД находит бухгалтера. Функции руководителя выполняет избранный из числа жильцов председатель правления. Правда, в Киеве часто практикуют привлечение руководителя ОСМД со стороны, а члены кондоминиума определяют уровень его зарплаты и договариваются с кандидатом. Руководитель ОСМД должен отчитываться перед членами объединения и нести финансовую ответственность.

Активисты - вперед

Возможность и необходимость вести самостоятельную хоздеятельность - это как преимущество  ОСМД, так и его недостаток. Жильцы могут ругать и обвинять коммунальные ЖЭКи в отсутствии горячей воды, плохой уборке улиц и подъездов, но сами подметать их не будут. А вот в доме, где создано ОСМД, эти хлопоты ложатся на плечи членов общества.

[page]

Чтобы кондоминиум был создан, нужен активист или инициативная группа. Активисты должны взять на себя непростую задачу уговорить всех жителей согласиться на создание ОСМД, а также оплату дополнительных хозяйственных расходов. Кроме платежей за тепло, газ, воду и содержание домов, члены ОСМД должны предусмотреть отчисления на ремонты, оплату дворника, электрика и сантехника, а также на  содержание придомовой территории.

Инициаторы создания ОСМД должны убедить всех соседей, что не преследуют корыстную цель получить в распоряжение вспомогательные помещения. "Малоимущих" соседей нужно убедить, что ОСМД не потребует непомерной платы за коммунальные услуги. Однако договариваться придется и с состоятельными членами объединения, которые могут потребовать накладного для других видов сервиса, например, - ограничений въезда во двор или дополнительных расходов на озеленение территории.

Приживутся ли?

Кондоминиум, с одной стороны, выполняет те же функции, что и ЖЭК, по управлению и содержанию жилого здания. С другой стороны, ОСМД освобождается от других задач, которые связаны с ЖЭКом, например, от расчетов тарифов и льгот и т.д.

Застройщики решили не уговаривать инвесторов на создание ОСМД, а начали создавать собственные эксплуатирующие организации – частные ЖЭКи

С другой стороны, опыт строительных компаний показал, что институт ОСМД приживается далеко не во всех домах. У застройщиков  возникали реальные проблемы  с созданием общества, которому передавался бы дом, которое бы отвечало за его эксплуатацию.

Застройщики решили не уговаривать инвесторов на создание ОСМД, а начали создавать собственные эксплуатирующие организации - частные ЖЭКи. Сегодня частные ЖЭКи есть практически у всех киевских застройщиков.  Некоторые компании пошли дальше и привлекли к управлению домами иностранные компании. Так, в частности, поступил девелопер "Югозападтрансстрой", который привлек к  управлению  одним из своих комплексов австрийскую компанию "Рустлер недвижимость Сервис", входящую в Rustler Gruppe GmbH.

Эксперты прогнозируют, что развитие рынка коммунальных услуг в новых домах будет двигаться именно в направлении создания собственных обслуживающих структур и привлечения иностранных компаний.

"В новостройках сегодня достаточно сложное оборудование, работать с которым могут только квалифицированные специалисты", - отмечают в компании "Новобудова", которая обслуживает объекты "Киевгорстроя". К тому же иностранные обслуживающие компании могут стимулировать продажи жилья в новостройках бизнес-класса.

"Привлечение западного менеджмента к управлению жилой недвижимостью продиктовано тем, что покупатели первички требуют предоставления высококачественных и надежных услуг. Западная управляющая компания помогает реализовать новые объекты", -  отмечает управляющий директор агентства недвижимости ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

Аргументом в пользу ЖЭКов в существующей сегодня форме может быть только традиция их участия в поддержании инфраструктуры - уборке улиц, ремонте коммуникаций и т.д., а также получение бюджетных средств на ремонты.

По мнению экспертов, сегодня вопрос, кто будет убирать территории, не относящиеся  к придомовым, не решен. Делать это нанятые ОСМД дворники вряд ли будут. А вот добиться от местного бюджета финансовой помощи на ремонт крыши или замену лифта кондоминиуму вполне по силам.

Подписывайся на наш Facebook и будь в курсе всех самых интересных и актуальных новостей!