Офіси виходять із кризи

Ринок офісної нерухомості в 2010 році відновлювався після кризи, а кількість угод оренди в Києві перевершила показники 2009 року.

Попит на офіси в бізнес-центрах, як і вартість їх оренди, підвищився. Водночас ставки оренди непрофесійних офісних приміщень у 2010 році знизилися.

До середини 2010 року стало зрозуміло, що орендодавці перестали йти на поступки орендарям, а умови договорів оренди стали жорсткішими.

Офіси орендували, як до кризи

Із другого кварталу 2010 року основні показники ринку професійних офісних центрів Києва покращилися, а сам ринок уже не можна характеризувати, як "ринок орендаря", що переважав із кінця 2008 року.

Згідно з оцінкою експертів консалтингової компанії DTZ, уже за перших дев'ять місяців 2010 року кількість зданих в оренду площ в офісних центрах становила 114,5 тис. кв.м. - на 8% більше, ніж за весь 2009 рік.

Експерти компанії Colliers International відзначають, що динаміка угод оренди офісних площ у першій половині 2010 року була схожа з динамікою 2005-2006 років, коли ринок перебував у стадії зростання.

Збільшення попиту на професійні офіси експерти Colliers пояснюють, зокрема, поновленням споживання з боку фінансового сектору.

Багато хто вирішив зняти офіс у центрі

Серед орендарів у 2010 році найбільшим попитом користувалися приміщення площею 101-500 кв.м., а також офіси площею понад 1000 кв.м.

Крім того, відновився попит на офіси площею 75-150 кв.м. у центрі Києва.

"Генератором попиту цієї категорії стали компанії, які виходять на український ринок і на початковому етапі відкривають невеликі представництва", - говорить керівник департаменту аналітики та консалтингу DTZ в Україні Марта Костюк.

Загалом у 2010 році ринок офісної нерухомості тримався на цікавості орендарів до покращення умов на тлі зниження орендних ставок.

Проте не завжди переїзд у дешевші бізнес-центри класу А був вигідний.

"Багато компаній провели аналіз витрат, пов'язаних із переїздом до іншого офісу, і в остаточному результаті відмовилися від цієї ідеї", - зазначає Марта Костюк.

Попит із боку великих міжнародних компаній, що тривалий час стимулював розвиток ринку професійних офісів, у 2010 році залишався високим.

Однак, згідно з оцінкою експертів компанії Colliers, під кінець року з'ясувалось, що ринку його задовольнити складно. Основну частину таких приміщень площею понад 2000 кв.м реалізували в 2009 році, тому в цьому сегменті спостерігається дефіцит.

Пропозиція офісів у бізнес-центрах відновлювалася

Пропозиція приміщень у бізнес-центрах в 2010 році була майже вдвічі меншою, ніж у 2009-му. Причиною цього стали не лише переїзди компаній до кращих офісів, а й припинення реалізації багатьох девелоперських проектів.

Водночас уже в другій половині 2010 року багато девелоперів, які мають доступ до фінансових ресурсів, активізували будівництво, й обсяг нової пропозиції наблизився до рівня 2005 року - за попередніми даними, 110-130 тис. кв.м.

Найбільшим офісним об'єктом, побудованим за 9 місяців 2010 року, став БЦ "Горизонт Парк".

Вартість оренди офісів зростала

На кінець 2010 року середні ставки оренди в бізнес-центрах класу А становили близько $32 за 1 кв.м. на місяць, за даними Colliers. Згідно з прогнозами експертів компанії, уже в першій половині 2011 року середня ставка оренди виросте до $35 за 1 кв.м.

* Colliers International

Станом на кінець третього кварталу 2010 року, за даними компанії DTZ, загальний обсяг професійних офісних приміщень у Києві становив близько 1,1 млн. кв.м. без урахування площ державних установ і власних офісних будівель компаній.

Обсяг нової пропозиції на офісному ринку Києва залишиться невеликим щонайменше до 2012 року, прогнозує керівник департаменту аналітики й консалтингу DTZ в Україні Марта Костюк.

[page]

Непрофесійні офіси: назад до центру

На ринку непрофесійних офісних приміщень у 2010 році також відзначалися кілька яскравих тенденцій. Зокрема, експерти відзначили активний попит на офіси в центрі міста - орендарі, які виїхали з центру на початку кризи, знову повертаються з масивів.

Водночас активізувався попит на нові офісні приміщення в житлових і багатофункціональних комплексах на масивах Осокорки, Позняки, Оболонь, Голосіїве, Солом'янка. Здебільшого орендарями тут є компанії, які працюють на ринку послуг.

Експерти також відзначають зростання попиту на офіси в житловому фонді, розмір комунальних платежів у яких менший, ніж у нежитловому.

Купити непрофесійний офіс тепер більш доступно

За оцінкою експертів Real Druzi, протягом 2010 року середня ціна пропозиції продажу офісних приміщень знизилася на 12% - з $2721 за 1 кв.м. у січні до $2408 за 1 кв.м. наприкінці грудня.

Зокрема, в січні-квітні 2010 року заявлена вартість офісів знизилася на 7% - до $2531 за 1 кв.м. У травні заявлені вартості почали повільно підвищуватися і до серпня вартість квадратного метра піднялася на 3% порівняно з квітнем. Однак уже із серпня окреслилося зниження цін, і до грудня заявлена вартість приміщень знизилася ще на 7% - до $2408 за 1 кв.м.

Оренда непрофесійних офісів подешевшала

За 2010 рік середня орендна ставка непрофесійних офісних приміщень, заявлена орендодавцем, знизилася на 9%, і на кінець грудня становила $16,8 за 1 кв.м, за оцінкою експертів компанії Real Druzi.

Ставки оренди приміщень у непрофесійних офісах у 2010 році також знижувалися за два етапи, але динаміка змін була більш гладкою, ніж на ринку продажу. Так у липні-вересні був зафіксований невеликий підйом заявлених ставок - власники приміщень розраховували  на активізацію ділової активності та поновлення попиту. Однак уже з жовтня ставки знову почали знижуватися.

На ринку непрофесійних офісів саме в жовтні-листопаді спостерігався найбільший рівень активності, відзначають ріелтери. Так, восени 2010 року порівняно з осінню 2009-го, коли офісні приміщення користувалися низьким попитом, особливо в сегменті продажу, активність потенційних орендарів виросла в кілька разів.

Водночас на кінець 2010 року на ринку з'явився вибір справді хороших варіантів, чого ріелтери не спостерігали, наприклад, у докризовий час, коли на кожен привабливий варіант формувалися черги потенційних орендарів.

При цьому, на відміну від 2006-2007 років, власники готові йти на поступки і в ціні продажу, і в умовах оренди.

* Данні: Real Druzi

Підписуйся на наш Facebook і будь в курсі всіх найцікавіших та актуальних новин!