Директор "Основи" Юрій Карпенко: Грамотних девелоперів в Україні мало

Директор проектно-будівельної фірми "Основа" Юрій Карпенко розповів realty.tochka.net, з ким з українських девелоперів складно працювати, чим погані турецькі підрядники і як замовники махлюють на тендерах.

Крім того, директор компанії з 21-річним досвідом роботи на ринку поділився рецептами порятунку від кризи, а також зазначив, що рівень зарплат і кількість замовлень у будівництві збільшуються.

Як пережили 2010 рік?

Ми його вже не переживали, а жили, переживати доводилося 2009 рік. А в 2010 році, особливо після виборів, будівельникам стало легше. За обсягами будівельно-монтажних робіт ми отримали заплановане. Та ми намагаємося не порівнювати сьогоднішні показники з 2008-2009 роком - це був складний час.

Як ви оцінюєте державні заходи з підтримки будівельної галузі?

Вони спрямовані на житлове будівництво. Зараз практично всі пов'язують будівництво з будівництвом житла. Попереднє будівельне лобі, в хорошому розумінні слова, було прив'язане до житла, та насправді житлове будівництво - зовсім не найбільш матеріало- та фондомістка частина будівельного комплексу.

Якщо говорити про відродження галузі, то його стимулюватиме не житло, а інфраструктурні проекти - дороги, мости, порти, аеропорти й супутні готелі, ресторани, офіси.

Чи були в 2010 році введені нові об'єкти?

Введень в експлуатацію не було. Було поновлення будівництва призупинених об'єктів і початок будівництва відкладених.

Щойно в Україні визначилася державна влада, активізувалися інвестори, і в другій половині року навіть банки почали нормально кредитувати будівництво. Ми це одразу відчули.

Розморожено розпочатий у 2007 році комплекс "Торонто-Київ" по вул. Червоноармійській (Велика Васильківська), у складі якого буде готель "Холідей Інн" класу 3+ готельного оператора "Інтерконтиненталь", бізнес-центр, торговельна зона та великий підземний паркінг. Готель ми здамо до 2012 року, завершимо фасади та благоустрій, потім вводитимемо офісну частину. Фасадну частину комплексу, яка виходить на вулицю Червоноармійська, викупив Банк Кіпру - це буде красивий будинок. Також розморозили другу чергу житлового будинку по вулиці Грушевського, 9-а з комплексом офісних будівель.

З яких проектів довелося піти?

Житловий комплекс "Кристал-парк" на проспекті Перемоги. На початку 2010 року за взаємною згодою із замовником ми розірвали договір і пішли з цього об'єкту. Причиною стало недостатнє фінансування, а для великої будівельної компанії це прямі збитки.

Цей комплекс будується в тому обсязі, в якому він був запланований, але на будівельників виділяли 500 тис. грн. щомісяця, а на будівельний потік, крани, обслуговування майданчика цих грошей катастрофічно не вистачало. Тому ми передали цей майданчик будівельній компанії, в якої немає великих накладних витрат. Замовник виступив генпідрядником і потихеньку працює над проектом.

Чому не фінансувався "Кристал-парк"?

Той самий інвестор, який будує "Кристал-парк", фінансує також будівництво готелю "Хілтон". Вочевидь, свої фінансові можливості він зосередив на готелі, щоб здати його до 2012 року, а програму по житлу він відклав. На "Хілтоні" ми робили тільки фундамент, а будує готель компанія "Аеробуд", яка належить Приватбанку.

Що було розпочато в 2010 році?

У 2010 році почалося велике будівництво в Києві - торгово-розважальний комплекс "Оушен плаза". Будівництво має завершитися до початку Євро-2012.

Ви встигнете до чемпіонату?

Ми б встигли, тому що почали працювати в серпні, але поки що відсутня вся документація. Вочевидь, не ухвалили остаточне рішення про внутрішню архітектуру, та обіцяють у січні 2011 року видати документи. За рік ми конструкції зробимо. Фінансування об'єкта йде нормально, проте ціни там на рівні нульових. Але такими були умови тендера - доводиться будувати "через не можу".

Яка мотивація будувати "через не можу"?

Тендер проводився на початку 2010 року, коли не було роботи, і я був готовий будувати за будь-які гроші. Тепер мені це невигідно. Якщо не домовимося про ціну, то, можливо, залишимо проект - ціни сьогодні піднялися, і будувати за низькими цінами ми не будемо. Та поки що ми виконуємо свої зобов'язання. Фундамент ми зробимо за ту ціну, на яку погодилися, та вже на наступному етапі, якщо не підвищать ціни, ми можемо спокійно відмовитися від проекту.

Над якими об'єктами комерційної нерухомості працюєте?

Зараз ми будуємо два готелі - "Холідей-Інн" і на субпідряді в іноземної компанії другу чергу готелю "Донбас-палас" у Донецьку. Тут ми завершили найскладніший етап робіт - зробили підземний п'ятиповерховий паркінг впритул до існуючих будинків і будуємо 24-поверхову вежу. Ми вже на 5-му поверсі. Там буде багато функцій - і офісна частина, і номери для тривалого проживання, і готель.

Інвестором готелю є СКМ - ми неодноразово з ними працювали. Вони дуже мудро підходять до рішень, не економлять на естетиці та експлуатаційних властивостях, першими в Україні використовують високоекономічні технології. Щодо промислових об'єктів, то в нас із СКМ було кілька тендерів, але ми їх програли.

Чому програли тендер на стадіон "Шахтар"?

Тому що ми чесні й одразу сказали, що вартість будівництва становить $140 млн. А турецька компанія пообіцяла, що збудує за $120 млн. Збудували за $158 млн. Я б провів спеціальне розслідування, особливо щодо фірми "Догуш", яка на початку на мосту Кірпи напартачила, сьогодні спотворює термінал у Борисполі, працює повільно й неякісно. Вони навіть не будують, а перепродують будівельні роботи, потім знаходять юридичні зачіпки в контракті та обґрунтовують, чому не виконали свої зобов'язання.

Із ким комфортніше працювати - із СКМ чи з міжнародними інвесторами?

СКМ повністю працює за міжнародними стандартами, і працювати з ними комфортно. Працювати з міжнародними компаніями одне задоволення. Вони свято виконують усе, що вони сказали, абсолютно без псування нервів. Потрібно лише вирішувати поставлені перед тобою завдання.

Як ви оцінюєте процедуру тендерів в Україні?

Часто тендери влаштовують для того, щоб визначити вартість інвестицій. Замовник не несе відповідальності при оголошенні тендера, а це неправильно. У нас тендер може оголосити хто завгодно. На тендерах можна шахраювати, коли для участі просять перерахувати енну суму грошей.

Якщо держава хоче стимулювати розвиток економіки через процедури тендерів, я б порекомендував при визначенні переможців враховувати обсяги сплачених податків за попередні періоди. Тоді тендери не виграватимуть щойно створені компанії.

Як розвивається промислове будівництво?

Протягом останніх 7-8 років постійно щось таке ведемо. У нас уже є список рекомендацій із промислового будівництва, і терміни, за які ми виконуємо роботи, вражають не лише наших співгромадян, але й західних замовників. Промислові об'єкти можна отримати через тендери, та вже трапляється так, що до нас одразу звертаються замовники, з якими ми вже працювали.

Наприклад, у 2006-2008 роках був збудований завод-автомат Cersanit із виробництва санітарної кераміки та плитки в Новоград-Волинському (Волинська обл.). Інвестори залишилися задоволені та планують розпочати другу чергу. У 2010 році, щоправда, роботи не були розпочаті. Другою чергою стане фабрика меблів для ванних кімнат.

[page]

Ви будуєте нову лінію на одному з найбільших цементних заводів "Поділцемент". Коли планується запуск заводу?

"Поділцемент", що входить в ірландську цементну групу CRH, - одна з найбільших зарубіжних інвестицій на території України. Увесь завод коштує близько $0,5 млрд. Ми виконуємо лише половину робіт - займаємося будівництвом і монтажем устаткування. Спеціальні роботи - електротехніку, автоматику, газопостачання - виконують фахівці інших компаній.

Потужність заводу становить 8 млн. тонн. Це буде найсучасніший завод із виробництва цементу сухим способом. Це екологічно чиста технологія. Інвестор залучив гроші на будівництво від продажу квот на викид парникових газів у рамках Кіотського протоколу.

Завершити свою частину робіт ми плануємо в січні 2012 року, після цього почнуться пусконаладні роботи. Вважаю, що в серпні-вересні 2012 року можна буде очікувати запуск заводу.

Ви вкладаєтеся в терміни?

На сьогодні введення затримали майже на рік, але не через українських будівельників, а через труднощі з постачанням обладнання. У цьому випадку підвели іноземні постачальники - були зволікання з багатьма вузлами для монтажу, і у нас було багато простоїв в очікуванні обладнання.

Які промислові об'єкти ще будуєте?

Сьогодні ми беремо участь у тендері на будівництво ще одного цементного заводу - у Миколаєві Львівської області. Це буде інвестиція французької групи "Лафарж". Цей завод буде менший за кам'янець-подільський, але теж буде побудований сухим способом. Тендер уже розпочався, і з другого півріччя 2011 року почнуться підготовчі роботи з будівництва.

На Лисичанському НПЗ беремо участь у тендері на виробництво нової лінії. Та поки що промисловість насилу знаходить гроші на розвиток, гроші є тільки у потужних компаній із закордонними інвестиціями.

Скільки всього об'єктів будується?

За всіма підрозділами - близько 40. Від маленьких - пальове поле або фундамент - до об'єктів під ключ. Серед них два житлові об'єкти - у Києві та у Львові.

Чи є програма на майбутнє?

Сьогодні в нас практично 75% обсягу, необхідного для життя компанії, уже підписано в договорах на наступний рік. Це об'єкти, які ми почнемо будувати в 2011 році. Протягом усього часу існування компанії такої ситуації жодного разу не було - зазвичай до кінця року ми мали близько 30-40% контрактів.

На початку 2011 року ми візьмемо участь у тендерах, і я вважаю, що ми не втратимо свій шанс отримати будівництво естакади чи розв'язки в Києві. Така програма потрібна, без неї місто захлинеться.

У Мінську тривають тендери на два великі готелі. Один під відомим брендом "Кемпінські", другий - це іранська інвестиція, готель безпрецедентний за своїми розмірами, особливо для СНД, і за напрямком - це буде ціле місто.

Чи не плануєте самі стати девелоперами?

У наших девелоперів теж немає грошей, та вони надувають щоки й кажуть, що вони в них є. Насправді лише 10% від загальної кількості є справжніми девелоперами. У девелопера мають бути величезні знання в галузі будівництва й спеціалізації об'єкта. Якщо це проект торгівлі, то девелопер повинен знати все про торгівлю і про будівництво. А більшість девелоперів - хлопчики з дипломами заочників Академії управління, які мають доступ до кредиту в банку. Вони не можуть розвивати проект до того стану, який би задовольнив споживача, тому більшість нових об'єктів мають жалюгідний вигляд. Основний критерій - якнайдешевше.

Яскравий приклад - будівля банку "Аркада" по вул. Інститутській. Ми звели непогану будівлю, та другий рік поспіль її переробляємо - усуваємо наслідки рішень, на яких наполіг замовник. Зараз із цим девелопером ми не працюємо й більше працювати не будемо. Я і від будівництва житла з банком "Аркада" відійшов. Там немає цікавих інженерних завдань. Колись ми показали їм перші монолітні житлові будівлі й довели, що не потрібно для будівництва житла мати виробничі бази і ДБК. Тепер я хочу цікавіші споруди.

Із ким ще складно працювати?

Навряд чи працюватимемо з "КДД груп" - не склалися відносини, різний підхід до розуміння будівництва. У нас було багато проектів і всі зупинилися. Із найбільшого - комплексу на проспекті Перемоги, ми пішли, виконавши взяті на себе зобов'язання. Об'єкт було залишати шкода, побудувати його - це мрія. Цей об'єкт мають будувати світові лідери, а не юні таланти, які побачили хмарочос у Гонконгу й намагаються не замислюючись переносити в Київ рішення й технології.

Конфлікт призвів до того, що ми вирішили піти з об'єкту. Вони знайшли нового підрядника - турецьку компанію, тому я не вірю, що об'єкт буде добудований найближчим часом. Планували до 2012 року побудувати хоча б готель, але це нереально, турки це будуватимуть роки три. Слава Богу, деякі українські девелопери вже зрозуміли цю особливість турецького підряду.

Із ким з українських девелоперів вам цікаво працювати?

У компанії "К.А.Н. девелопмент" правильний підхід до розвитку проекту. У них лише одна помилка - розвиток генпідряду всередині компанії, як девелопер вони все роблять дуже правильно. Грамотні компанії "Сент Софія Хоумс", "Діа-девелопмент". Серйозних грамотних кадрів, які щось можуть, в Україні дуже мало - більше двох десятків фахівців навряд чи знайдете, і вони не дуже прив'язані до компаній.

Чому ми запрошуємо турків, коли в нас не задіяні українські будівельники?

Сьогодні, попри кризу, у нас дефіцит робочих та інженерних кадрів. Часто немає регулярного завантаження, тому ми то залучаємо людей, то скорочуємо. У період кризи ми були змушені скоротити 300 осіб, та залишилося 2,5 тисячі. Зараз знову набрали 300 чоловік і готові прийняти ще 300. Добре підготовлені кадри, обізнані з професією й технологіями, користуються попитом не тільки в Україні. Вони спокійно влаштовуються на роботу в Польщі - там теж готуються до Євро-2012.

Чи відбулася під час кризи концентрація будівельного ринку?

Під час кризи багато компаній змінили власників, дрібні компанії припинили існування, тому що були нецікаві для купівлі. Їх зараз не видно. Із великих компаній майже в половини інші власники.

Вам пропонували продатися?

Пропонували.

Чому не продалися?

Нецікаво. Не можу сказати, що мало пропонують, та поки що є власні інтереси й сили розвивати підприємство. Скільки б не пропонували, це ще не зроблений продукт. Коли я вважатиму, що продукт завершений, його можна буде запропонувати до продажу.

Що потрібно зробити, щоб вартість будівельних робіт була реальною?

Потрібно зняти державний контроль за цінами в тому вигляді, в якому він сьогодні існує. Будівництво - єдина галузь, де держава розробляє ціни. Я неодноразово говорив, що має бути тільки державний моніторинг цін, та не встановлення. Коли замовник держава - ціна завищена, а коли замовник приватний - занижена. У нас держзамовлень небагато. Навіть вертолітний майданчик на Парковій дорозі - приватне замовлення.

Як розвивається будівництво за межами Києва?

Ми будуємо там, де дають роботу. Колись працювали в Москві, Пітері, Угорщині, Ашгабаді. Зараз намагаємося підготувати деякі промислові об'єкти на субпідряді в Алжирі, у Білорусі відкрили підприємство.

У регіонах України успішно розвивається компанія "Галицька Основа", "Основа-Крим". Крим - один із регіонів, який майже не постраждав від кризи чи постраждав найменше. На узбережжі в зонах відпочинку готелі, пансіонати та елітні котеджі будувалися й будуються. "Основа-Крим" працювала практично без зупинки.

Що, на вашу думку, потрібно змінити в будівельній галузі?

У нас мільйон контролюючих організацій, а має бути лише одна - страхова компанія. Вона відповідає за проект грошима та перевірить усі параметри так як потрібно, а не за хабар. Так у всьому світі - будь-яке будівництво забезпечується страховкою, тому не можна починати будівництво, поки девелопер або замовник не доведе свою профпридатність.

Зарплата в будівництві сьогодні в Україні достойна?

Ні. Щоб робітник міг годувати сім'ю й гідно жити, він має отримувати близько 7 тис. грн., а реально отримують від 2 до 4 тис. грн. Та зарплата збільшуватиметься - уже в першому кварталі 2011 року мінімальна буде вже 3,5 тис. грн. Ми підніматимемо зарплату.

Чи збудували дім собі?

Так, я завжди мріяв про це. Та ніколи не виходить, що будинок зведений саме так, як планувалося. Коли я будував дім, у моїй душі боролися конструктивізм і модернізм. Їм було складно співіснувати, і будинок вийшов конструктивно-модерновий.

Підписуйся на наш Facebook і будь в курсі всіх найцікавіших та актуальних новин!