Торгові центри чекають попиту

Усупереч прогнозам, 2010 рік не приніс ринку торгової нерухомості помітного полегшення. Гравці ринку, у силу різних обставин, не змогли виконати узяті на себе зобов'язання щодо введення в експлуатацію заявлених на 2010 рік торгових центрів (ТЦ). У більшості випадків здачу об'єктів перенесли ще на один рік. Утім, власників існуючих ТЦ не може не втішати нинішня ситуація, адже на тлі зростання попиту утворився дефіцит якісних торгових площ, що призвело до збільшення орендних ставок.

Недобудована пропозиція

За словами директора департаменту торгової нерухомості консалтингової компанії Colliers International (Україна) Наталії Кравець, до кінця поточного року в Києві введуть в експлуатацію другу чергу ТРЦ Sky Mall (загальною площею близько 45,5 тис. кв.м) по вулиці генерала Ватутіна і ТЦ по вулиці Бальзака (площа 3,7 тис. кв.м). "Ми плануємо завершити будівельні роботи восени поточного року", - каже девелопер проекту ТЦ на Бальзака Олег Салмін, голова ради директорів інвестиційно-девелоперської компанії Steltex Investments.

За словами експертів, більше в столиці цього року не зможе відкритися жоден професійний ТЦ. Так, укотре перенесли відкриття ТРЦ "Еспланада", яка тепер уже називається "Континенталь" (загальна площа 41 тис. кв.м.). Через брак фінансування свої двері відвідувачам ТЦ "Мармелад" (загальна площа 47 тис. кв.м.) теж відкриє тільки наступного року. Роботи над об'єктами Rainbow та "Мега сіті" вже практично завершені, але у господарів об'єктів є складнощі з набором орендарів, яких лякає невдале місце розташування й незручні під'їзди до торгових центрів.

Власників існуючих ТЦ не може не втішати нинішня ситуація, адже на тлі зростання попиту утворився дефіцит якісних торгових площ, що призвело до збільшення орендних ставок

Так само друга черга ТРЦ Dream Town цілком могла б відкритися цього року, але завадили два чинники. По-перше, перешкоджає загострення конфлікту між власниками ТРЦ Олександром Меламудом, Гарі Корогодським і підрядником будівництва, власником будівельної компанії "Столиця" Валентином Ісаком. А по-друге, заважає відкриття ТРЦ Sky Mall, куди пішли практично всі потенційні орендарі другої черги ТРЦ Dream Town.

У регіонах ситуація трохи гірша. У Харкові, за словами директора департаменту стратегічного розвитку і маркетингу консалтингової компанії First Capital Наталії Долгової, з початку року було відкрито два ТЦ - "Каштан" (3,6 тис. кв.м.) і "Клас" (18 тис. кв.м .). В Одесі цього року відкрили ТРЦ "Рів'єра", "Амстор", у Львові - "Леополіс", а в Донецьку - Green Plaza і "Донецьк-Сіті центр". У містах-мільйонниках є кілька проектів на заключних етапах (наприклад, харківські ТЦ "Джокер", Ave Plaza), але девелопери через проблеми з фінансуванням терміни введення в експлуатацію постійно переносять.

Зручні майданчики завжди в пошані

За даними консалтингової компанії Knight Frank, попит на торговельні площі в першому півріччі 2010 року спостерігався з боку операторів усіх товарних груп. Активними в пошуку площ від 100 до 500 кв.м. були оператори громадського харчування - як існуючі, так і нові. Зокрема, нова всеукраїнська мережа "МікМакс" планує 2010 року відкрити 26 ресторанів у Києві та інших обласних центрах.

Орендарі віддають перевагу приміщенням у вдалих проектах: із гарним розташуванням, якісною концепцією, хорошими "сусідами" та інше

Так само триває пошук з боку великих операторів побутової техніки, продовольчих мереж та будівельних гіпермаркетів великих торгових площ від 1000 кв.м. У сегменті стріт-ритейлу найактивнішими орендарями виступали банки та ресторани, запити від яких становили понад 50% від загальної кількості заявок. У першому півріччі 2010 року залишалися затребуваними невеликі торговельні площі -- 30-60 кв.м. Орендарі віддають перевагу приміщенням у вдалих проектах: із гарним розташуванням, якісною концепцією, хорошими "сусідами" та інше.

[page]

Такі об'єкти мають рівень вакантності мінімальний: у Києві - 1-2%, у Донецьку - до 5%, у Харкові - близько 7%, в Одесі - 3-5%, у Львові - близько 5%, Донецьку - 5%, Запоріжжя - 7-10%%. Об'єкти з певними недоліками поки що не користуються попитом у орендарів і стоять напівпорожні, тому в середньому на ринку показник рівня вакантності вищий: Київ - 3-5%, Львів - 12%, Харків - 15-20%, Дніпропетровськ - 15%, Одеса - 10%, Донецьк - 7-10%, Запоріжжя - 10-15%.

Нинішня ситуація призвела до полярних коливань орендних ставок: на якісні приміщення в Києві, за підсумками першого півріччя, спостерігається незначне, у 5-10% зростання (до $57-60 за кв.м.). Решта пропозицій, як у столиці, так і по Україні загалом, або стоять на місці, або й надалі дешевшають. Наприклад, у Харкові середня орендна ставка знизилася з $22 до $19 за кв.м. У професійних ТЦ (центр і райони поблизу центру), як у харківських, так і розташованих в інших містах-мільйонниках, ставка коливається на рівні $40-70 за кв.м.

Загалом Київ пережив кризові явища значно краще, ніж регіони

Варто зауважити, що в об'єктах торгової нерухомості, які мають проблеми з заповненням, особливо в регіонах, усе ще застосовуються різні підходи до мотивації орендарів: орендні канікули, мінімальний розмір гарантованого платежу, компенсація оздоблення, різні форми визначення ставки оренди, в тому числі й відсоток від обороту .

Київським ТЦ пощастило більше за інші

Загалом Київ пережив кризові явища значно краще, ніж регіони. "Якщо в регіонах лишень відбувається раннє становлення професійної торговельної нерухомості, то ринок Києва попереду як за розвитку самого сегменту, так і за відвідуваністю об'єктів. Адже в регіонах ще дуже велика частка споживачів віддають перевагу неструктурованим торговим точкам перед професійними торговельними центрами", - розповідає директор з маркетингу компанії "Аврора Девелопмент" Наталя Долгова.

Власники об'єктів з недоліками, або непрофесійних площ як у столиці, так і в регіонах як і раніше будуть змушені йти на певні поступки орендарям

За умови, що найближчим часом макроекономічна ситуація України істотно не зміниться, ставки оренди торговельних приміщень у якісних професійних об'єктах нерухомості поступово збільшуватимуться, за оцінками експертів, на 10-20% до кінця поточного року. Власники об'єктів з недоліками, або непрофесійних площ як у столиці, так і в регіонах як і раніше будуть змушені йти на певні поступки орендарям. Проте великих цінових стрибків не передбачається. Починати нові великі проекти девелопери поки що фінансово не готові, тому всі зусилля вони зосередять на завершенні старих об'єктів.

Джерело: "Українська торгова гільдія", Colliers International (Україна)

Підписуйся на наш Facebook і будь в курсі всіх найцікавіших та актуальних новин!