Нерухомі офіси

Ставки оренди в професійних офісних приміщеннях Києва наблизилися до європейського рівня. Це стало можливим завдяки падінню вартості оренди київського офісу класу А на 60%, водночас такі ж офіси в Європі за період кризи подешевшали всього на 15-30%.

Класні офіси

За даними компанії DTZ, наприкінці першого кварталу 2010 року загальна площа професійних офісних приміщень у Києві склала 1,053 млн. кв. м без урахування держустанов та офісних будівель, побудованих компаніями для власних потреб. Експерти DTZ зазначають, що в загальному обсязі професійної офісної нерухомості велика частка об'єктів утворилася шляхом реконструкції споруджених у радянський період будівель. При цьому будівлі, які можуть бути прирівняні до світових стандартів офісів класу А, практично відсутні.

За словами голови відділу агентських послуг департаменту офісної нерухомості Colliers International в Україні Максима Ткаленка, переважна більшість угод з оренди професійних офісних приміщень припадає на площі понад 1 тис. кв. м.

«Основне поглинання приміщень малих розмірів площею до 500 кв. м відбувалося з боку українських компаній, тоді як міжнародні компанії поглинали приміщення середнього розміру площею від 1 тис. до 3 тис. кв. м», - каже Максим Ткаленко.

Скільки в Києві непрофесійних офісних приміщень – не знає ніхто. Експерти оперують інформацією лише про середній рівень орендних ставок

Експерти компанії DTZ уточнюють, що в першому кварталі 2010 року на ринку професійної офісної нерухомості були поглинені 27 тис. кв.м. - на 8% більше, ніж у січні-березні 2009 року. Загальний рівень вакантності бізнес-центрів Києва сьогодні становить майже 17%. Орендні ставки в БЦ класу А в центрі Києва, за даними DTZ, становлять $25-35 за 1 кв. м, в офісах класу В - $20-25, в офісах класу С - $12-17.

Офіси будинкові

Скільки в Києві непрофесійних офісних приміщень - не знає ніхто. Експерти оперують інформацією лише про середній рівень орендних ставок. Так, за даними агентства нерухомості RealDruzi, з початку 2010 року оренда таких офісів подешевшала на 10% - до $17 за 1 кв.м щомісяця.

Максимальний рівень ставок зафіксовано в Печерському ($20) і Шевченківському ($19) районах столиці, мінімальний - у Дарницькому, Дніпровському, Солом'янському та Святошинському районах, де за 1 кв.м офісів на перших поверхах житлових комплексів потрібно платити майже $13. Гендиректор мережі агентств RealDruzi Людмила Друзенко каже, що з початку 2010 року саме в цих районах відзначили найбільше зниження орендних ставок - до 21%. Водночас у районах найдорожчих офісів зниження ставок становило 11%.

Перспектива домовитися з власником про більш лояльні умови оренди безпосередньо залежить від ліквідності об'єкта

За оцінками експертів АН RealDruzi, серед непрофесійних приміщень найбільш затребувані для оренди об'єкти площею 25-80 кв. м. зі ставкою $10-15 за кв. м. Основна пропозиція орендодавців сконцентрована на об'єктах зі ставкою $8-25 кв.м. Попит на приміщення площею 100-200 кв. м істотно нижчий і його не можна порівняти з докризовим попитом на просторі офіси, які обирали невеликі компанії. Сьогодні 100-200 квадратів під силу компаніям, які розширюють свою діяльність, - торговельним мережам та представникам сфери послуг.

Директор філії АН Park Lane Вікторія Барабаш уточнює, що клієнтів цікавлять приміщення площею 70-150 кв. метрів, розташовані в центральних, прилеглих до центру районах, а також на масивах с розвиненою інфраструктурою - в Солом'янці, Дарниці, на Оболоні або Позняках. «Вимоги до таких приміщень - перший або цокольний поверх і, бажано, окремий вхід. Вартість оренди офісу в центрі коштуватиме $20-35 за кв. метр», - каже Вікторія Барабаш.

[page]

Орендаря приміщень площею понад 200 кв. м і окремо розташованих будівель знайти складно. «Такі офіси сьогодні можуть собі дозволити невелика кількість компаній, і вони, як правило, домовляються про хороші умови з власниками приміщень», - зазначає Людмила Друзенко.

Офіси за договірною ціною

Перспектива домовитися з власником про більш лояльні умови оренди безпосередньо залежить від ліквідності об'єкта. Так, вибити суттєву знижку на офіс площею 25-80 кв.м у безпосередній близькості до метро і за умови орендної ставки на рівні $12 за 1 кв. м. буде складно, але, орендуючи приміщення площею 300 кв. м. на околиці міста зі стартовою ставкою $25 за 1 кв. м., цілком можна торгуватися. «Якщо орендна ставка на місяць становить $700-1500, розмір торгу може коливатися в межах $100-200. Якщо щомісячна орендна ставка перевищує $3000, то розмір торгу сягає 10-15%», - пояснює Людмила Друзенко.

Сьогодні, щоб здати офіс в оренду, може знадобитися від 2 до 6 місяців залежно від характеристики об'єкта

Незначний попит і впевненість орендарів у можливості домовитися про знижки істотно збільшили терміни експозиції офісів. Якщо до кризи найбільш ліквідні об'єкти винаймалися протягом 4-7 днів, а менш привабливі варіанти - протягом 2-4 тижнів, то сьогодні, щоб здати офіс в оренду, може знадобитися від 2 до 6 місяців залежно від характеристики об'єкта. «На початку 2010 року найпривабливіші офісні приміщення здавалися за 2 місяці, але були й пропозиції, які не могли знайти своїх орендарів з 2008 року. Сьогодні термін експозиції не змінився, але загальний рівень інтересу до комерційної нерухомості зріс. Попит спостерігається на приміщення з привабливою ціною», - зазначає Людмила Друзенко. Вікторія Барабаш пояснює активізацію ринку офісної нерухомості тенденцією повернення орендарів з офісів низького класу до офісів вищого класу.

Білі комірці

На ринку професійних офісних приміщень на початку року найбільш активними споживачами були зарубіжні компанії, частка яких у загальному обсязі поглинання зросла з 64% у 2008 році до 83% у 2009 році. Частка українських компаній, які орендують якісні бізнес-центри, знизилася більш ніж удвічі - з 36% до 17%.

За оцінкою Максима Ткаленка, лідером у поглинанні професійних офісних приміщень у 2009 році стала IT-індустрія, на долю якої припало майже 32,5% загального обсягу угод, на долю компаній роздрібної торгівлі і FMCG, а також телекомунікаційних компаній припало 13,7% і 11,3% угод відповідно. Сьогодні серед основних споживачів площ в офісних центрах Києва ми не бачимо юридичних та консалтингових компаній, які до кризи першими заходили в нові бізнес-центри.

Офіси в асортименті

На ухвалення рішення про оренду офісу, крім традиційних місць розташування та рівня орендної ставки, дуже сильно впливає стан приміщення (ремонт, наявність усіх комунікацій, пожежна та охоронна сигналізація). Такі фактори, як фасадне розташування, наявність окремого входу та можливість розмістити вивіску, мають значення лише в тому випадку, якщо вони є ключовими для бізнесу орендаря. Наявність меблів практично не відіграє для орендаря жодної ролі, але якісні сучасні комунікації - одна з суттєвих переваг об'єкта.

Незважаючи на відновлення інтересу до ринку офісної нерухомості з боку потенційних орендарів, експерти поки не помітили, що цей сегмент став зацікавив інвесторів

На ринку професійних приміщень, крім лояльних орендних ставок, орендодавці пропонують клієнтам професійну рекламу, rentfree-період, повне базове оздоблення приміщення під конкретного орендаря за власний рахунок. Іноді, за словами Максима Ткаленка, орендодавець готовий кредитувати орендаря на вартість ремонту або розподіляти вартість ремонту на весь період оренди. За словами Людмили Друзенко, на ринку з'явилися пропозиції офісних приміщень у лізинг.

Офіси на продаж

Незважаючи на відновлення інтересу до ринку офісної нерухомості з боку потенційних орендарів, експерти поки не помітили, що цей сегмент став зацікавив інвесторів. За оцінками Людмили Друзенко, основні угоди зосереджені в сегменті оренди, а інтерес до придбання офісних площ, як і раніше в'ялий: «Не багато хто може зараз вкладати кошти в купівлю приміщення, а ті, хто планують таку покупку, поки придивляються до ринку, очікуючи вигідніших умов і лояльніших банківських умов».

За словами партнера компанії ARPA Investments Олеся Романишина, українські та російські компанії цікавляться придбанням нерухомості, яку можна використовувати для потреб і розвитку власного бізнесу. «Ми помітили пожвавлення в цьому сегменті, починаючи з кінця 2009 року. Це не тільки угоди з придбання готових приміщень, але також і угоди на купівлю земельних ділянок для зведення будинків», - каже експерт. За його словами, бюджети таких угод перебувають у діапазоні $500 тис. - $1,5 млн., але знижка, про яку можна домовитися з власником, становить не менше 10-15%.

Офісні перспективи

Олесь Романишин прогнозує, що «з осені 2010 року в компаніях, які працюють на ринку real estate, збільшиться кількість звернень з боку інвесторів, зацікавлених у придбанні об'єктів нерухомості з метою збереження та накопичення капіталу. Покупцями виступатимуть не лише місцеві гравці, але також іноземні - з метою диверсифікації».

Водночас експерти компанії DTZ очікують, що до кінця 2011 року нова пропозиція якісних офісів у Києві буде дуже невеликою, що логічно призведе до дефіциту та зростання орендних ставок.

Підписуйся на наш Facebook і будь в курсі всіх найцікавіших та актуальних новин!