ОСББ: чи є перспектива?

За даними Міністерства житлово-комунального господарства, в Україні налічується майже 11 тис. об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), які об'єднують близько 14% мешканців багатоповерхівок. Решта будинків перебувають у веденні комунальних і приватних ЖЕКів.

Комунальні ЖЕКи, як правило, господарюють у будинках старого житлофонду. Новобудовами, зведеними протягом останніх 10 років, як правило, займаються ОСББ або створені забудовниками приватні обслуговуючі компанії.

Комерційний нюанс ОСББ

ОСББ в Україні легалізували на початку 2000-х років. 2002 року Верховна Рада ухвалила відповідний закон, яким визнавала за мешканцями будинку права не тільки на приватизовані квартири, але й на допоміжні приміщення - холи, підвали, горища. Мешканці почали здавати ці приміщення в оренду, плата за яку залишалася в їх розпорядженні.

Піонери руху ОСББ почали користуватися ще одним правом - на реконструкцію будівель, особливо в центральних районах. Тоді почалася активна надбудова поверхів, а потім ці площі здавали в оренду або продавали. Багато престижних адрес преміум-класу в Києві з'явилися саме завдяки ОСББ.

Кондомініум дозволяє мешканцям самим вирішувати, що повинно бути профінансовано найближчим часом і в якому обсязі. ОСББ дозволяє контролювати, куди і скільки грошей надходить

Однак часто ініціатори кондомініуму просто викуповували квартири й розселяли мешканців в інші райони, перетворюючи житлові будівлі в дохідні будинки. Втім, ні старі, ні нові власники від таких операцій не постраждали.

Облік і контроль

В основному ОСББ створюють не для перепродажу будівель, а лише для наведення порядку в домі. За оцінками учасників створення ОСББ, кондомініум - значно ефективніше розпоряджається ресурсами.

"У ЖЕКу дуже складні фінансові схеми, і мешканці будинків не можуть стежити за фінансовими потоками, - каже голова правління ОСББ "Велика Житомирська, 27" Олег Кій. - Кондомініум дозволяє мешканцям самим вирішувати, що повинно бути профінансовано найближчим часом і в якому обсязі. ОСББ дозволяє контролювати, куди і скільки грошей надходить".

Як правило, ОСББ знаходить бухгалтера. Функції керівника виконує обраний з мешканців голова правління. Щоправда, у Києві часто практикують залучення керівника ОСББ зі сторони, а члени кондомініуму визначають рівень його зарплати й домовляються з кандидатом. Керівник ОСББ повинен звітувати перед членами об'єднання та нести фінансову відповідальність.

Активісти - уперед

Можливість і необхідність вести самостійну господарську діяльність - це як перевага ОСББ, так і недолік. Мешканці можуть сварити й звинувачувати комунальні ЖЕКи у відсутності гарячої води, поганому прибиранні вулиць та під'їздів, але самі підмітати їх не будуть. А от у будинку, де створено ОСББ, ці турботи лягають на плечі членів товариства.

[page]

Щоб кондомініум був створений, потрібен активіст або ініціативна група. Активісти мають узяти на себе непросте завдання умовити всіх жителів погодитися на створення ОСББ, а також на оплату додаткових господарських витрат. Крім платежів за тепло, газ, воду та утримання будинків, члени ОСББ мають передбачити відрахування на ремонти, зарплату двірника, електрика та сантехніка, а також на утримання території навколо будинку.

Ініціатори створення ОСББ повинні переконати всіх сусідів, що не переслідують корисливу мету отримати в розпорядження допоміжні приміщення. "Незаможних" сусідів потрібно переконати, що ОСББ не потребують непомірної плати за комунальні послуги. Однак домовлятися доведеться також із заможними членами об'єднання, які можуть вимагати інших видів сервісу, наприклад, - обмежень в'їзду у двір або додаткових витрат на озеленення території.

Чи приживуться?

Кондомініум, з одного боку, виконує ті ж самі функції, що і ЖЕК, з управління та утримання житлового будинку. З іншого боку, ОСББ звільняється від інших завдань, які пов'язані з ЖЕКом, наприклад, від розрахунків тарифів та пільг і т.д.

Забудовники вирішили не умовляти інвесторів на створення ОСББ, а почали створювати власні експлуатаційні організації – приватні ЖЕКи

З іншого боку, досвід будівельних компаній засвідчив, що інститут ОСББ приживається далеко не в усіх будинках. У забудовників виникали реальні проблеми зі створенням товариства, якому передавався б будинок, яке б відповідало за його експлуатацію.

Забудовники вирішили не умовляти інвесторів на створення ОСББ, а почали створювати власні експлуатаційні організації - приватні ЖЕКи. Сьогодні приватні ЖЕКи є практично в усіх київських забудовників. Деякі компанії пішли далі й залучили до управління будинками іноземні компанії. Так, зокрема, вчинив девелопер "Південзахідтрансбуд", який залучив до управління одним зі своїх комплексів австрійську компанію "Рустлер Нерухомість Сервіс", що входить до Rustler Gruppe GmbH.

Експерти прогнозують, що розвиватиметься ринок комунальних послуг у нових будинках саме в напрямку створення власних обслуговуючих структур та залучення іноземних компаній.

"У новобудовах сьогодні досить складне обладнання, працювати з яким можуть лише кваліфіковані фахівці", - зазначають у компанії "Новобудова", яка обслуговує об'єкти "Київміськбуду". До того ж іноземні обслуговуючі компанії можуть стимулювати продажі житла в новобудовах бізнес-класу.

"Залучення західного менеджменту до управління житловою нерухомістю продиктовано тим, що покупці нового житла вимагають надання високоякісних і надійних послуг. Західна керуюча компанія допомагає реалізувати нові об'єкти", - зазначає керуючий директор агентства нерухомості ARPA Real Estate Михайло Артюхов.

Аргументом на користь ЖЕКів в існуючій нині формі може бути лише традиція їх участі в підтримці інфраструктури - прибиранні вулиць, ремонті комунікацій тощо, а також отримання бюджетних коштів на ремонти.

На думку експертів, сьогодні питання, хто прибиратиме території, які не є прибудинковими, не вирішене. Робити це найняті ОСББ двірники навряд чи будуть. А от добитися від місцевого бюджету фінансової допомоги на ремонт даху або заміну ліфта кондомініуму цілком під силу.

Підписуйся на наш Facebook і будь в курсі всіх найцікавіших та актуальних новин!