Офисы выходят из кризиса

Базовые арендные ставки на профессиональные офисные помещения Киева, $ за 1 кв.м. Рынок офисной недвижимости в 2010 году восстанавливался после кризиса, а количество сделок аренды в Киеве превзошло показатели 2009 года.

Спрос на офисы в бизнес-центрах, как и стоимость их аренды, повысился. В то же время ставки аренды непрофессиональных офисных помещений в 2010 году снизились.

К середине 2010 года стало понятно, что арендодатели перестали идти на уступки арендаторам, а условия договоров аренды стали жестче.

Офисы арендовали, как до кризиса

Со второго квартала 2010 года основные показатели рынка профессиональных офисных центров Киева улучшились, а сам рынок уже нельзя характеризовать, как "рынок арендатора", преобладавший с конца 2008 года.

По оценке экспертов консалтинговой компании DTZ, уже за первых девять месяцев 2010 года количество сданных в аренду площадей в офисных центрах составило 114,5 тыс. кв.м. - на 8% больше, чем за весь 2009 год.

Эксперты компании Colliers International отмечают, что динамика сделок по аренде офисных площадей в первой половине 2010 года была схожа с динамикой 2005-2006 годов, когда рынок находился на стадии роста.

Увеличение спроса на профессиональные офисы эксперты Colliers объясняют, в частности, возобновлением потребления со стороны финансового сектора.

Снять офис в центре решили многие

Среди арендаторов в 2010 году наибольшим спросом пользовались помещения площадью 101-500 кв.м., а также офисы площадью более 1000 кв.м.

Кроме того, возобновился спрос на офисы площадью 75-150 кв.м. в центре Киева.

"Генератором спроса данной категории стали компании, которые выходят на украинский рынок и на начальном этапе открывают небольшие представительства", - говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга DTZ в Украине Марта Костюк.

В целом в 2010 году рынок офисной недвижимости держался на интересе арендаторов к улучшению условий на фоне снизившихся арендных ставок.

Тем не менее, не всегда переезд в подешевевшие бизнес-центры класса А был выгоден.

"Многие компании провели анализ затрат, связанных с переездом в другой офис, и в конечном итоге отказались от этой затеи", - отмечает Марта Костюк.

Спрос со стороны крупных международных компаний, который длительное время стимулировал развитие рынка профессиональных офисов, в 2010 году оставался высоким.

Однако, по оценке экспертов компании Colliers, к концу года стало понятно, что удовлетворить его рынку сложно. Основную часть таких помещений площадью более 2000 кв.м реализовали в 2009 году, поэтому в этом сегменте наблюдается дефицит.

Предложение офисов в бизнес-центрах восстанавливалось

Предложение помещений в бизнес-центрах в 2010 году было почти вдвое меньшим, чем в 2009-м. Причиной этого стали не только переезды компаний в лучшие офисы, но и приостановка реализации многих девелоперских проектов.

В то же время уже во второй половине 2010 года многие девелоперы, имеющие доступ к денежным ресурсам, активизировали стройки, и объем нового предложения приблизился к уровню 2005 года - по предварительным данным, 110-130 тыс. кв.м.

Самым крупным офисным объектом, введенным за 9 месяцев 2010 года, стал БЦ "Горизонт Парк".

Стоимость аренды офисов росла

На конец 2010 года средние ставки аренды в бизнес-центрах класса А составляли около $32 за 1 кв.м. в месяц, по данным Colliers. По прогнозам экспертов компании, уже в первой половине 2011 года средняя ставка аренды вырастет до $35 за 1 кв.м.

* Colliers International

По состоянию на конец третьего квартала 2010 года, по данным компании DTZ, общий объем профессиональных офисных помещений в Киеве составил около 1,1 млн. кв.м. без учета площадей государственных учреждений и собственных офисных зданий компаний.

Объем нового предложения на офисном рынке Киева останется небольшим как минимум до 2012 года, прогнозирует руководитель департамента аналитики и консалтинга DTZ в Украине Марта Костюк.

[page]

Непрофессиональные офисы: назад в центр

На рынке непрофессиональных офисных помещений в 2010 году также отмечалось несколько ярких тенденций. В частности, эксперты отметили активный спрос на офисы в центре города - арендаторы, выехавшие из центра в начале кризиса, снова возвращаются с массивов.

В то же время активизировался спрос на новые офисные помещения в жилых и многофункциональных комплексах на массивах Осокорки, Позняки, Оболонь, Голосеево, Соломенка. Как правило, арендаторами здесь выступают компании, работающие на рынке услуг.

Эксперты также отмечают рост спроса на офисы в жилом фонде, размер коммунальных платежей в которых меньше, чем в нежилом.

Купить непрофессиональный офис стало доступнее

По оценке экспертов Real Druzi, в течение 2010 года средняя цена предложения продажи офисных помещений снизилась на 12% - с $2721 за 1 кв.м. в январе до $2408 за 1 кв.м. в конце декабря.

В частности, в январе-апреле 2010 года заявленная стоимость офисов снизилась на 7% - до $2531 за 1 кв.м. В мае заявленные стоимости начали медленно повышаться и до августа стоимость квадратного метра поднялась на 3% по сравнению с апрелем. Однако уже с августа наметилось снижение цен, и до декабря заявленная стоимость помещений снизилась еще на 7% - до $2408 за 1 кв.м.

Аренда непрофессиональных офисов подешевела

За 2010 год средняя арендная ставка непрофессиональных офисных помещений, заявляемая арендодателем, снизилась на 9%, и на конец декабря составила $16,8 за 1 кв.м, по оценке экспертов компании Real Druzi.

Ставки аренды помещений в непрофессиональных офисах в 2010 году также снижались в два этапа, но динамика изменений была более гладкой, чем на рынке продажи. Так в июле-сентябре был зафиксирован небольшой подъем заявляемых ставок - владельцы помещений рассчитывали  на активизацию деловой активности и возобновление спроса. Однако уже с октября ставки опять начали снижаться.

На рынке непрофессиональных офисов именно в октябре-ноябре наблюдался наибольший уровень активности, отмечают риэлтеры. Так, осенью 2010 года по сравнению с осенью 2009-го, когда офисные помещения пользовались низким спросом, особенно в сегменте продажи, активность потенциальных арендаторов выросла в несколько раз.

В то же время на конец 2010 года на рынке появился выбор действительно хороших вариантов, чего риэлтеры не наблюдали, например, в докризисное время, когда на каждый привлекательный вариант формировались очереди потенциальных арендаторов.

При этом, в отличие от 2006-2007 годов, собственники готовы идти на уступки и по цене продажи, и по условиям аренды.

* Данные: Real Druzi

Подписывайся на наш Facebook и будь в курсе всех самых интересных и актуальных новостей!