Директор "Основы" Юрий Карпенко: Грамотных девелоперов в Украине мало

Директор проектно-строительной фирмы "Основа" Юрий Карпенко рассказал realty.tochka.net, с кем из украинских девелоперов сложно работать, чем плохи турецкие подрядчики и как заказчики жульничают на тендерах.

Кроме того, директор компании с 21-летним опытом работы на рынке поделился рецептами спасения от кризиса, а также отметил, что уровень зарплат и количество заказов в строительстве растут.

Как пережили 2010 год?

Мы его уже не переживали, а жили, переживать приходилось 2009 год. А в 2010 году, особенно после выборов, строителям стало легче. По объемам строительно-монтажных работ мы то, что запланировали,  то и получили. Но мы стараемся не сравнивать сегодняшние показатели с 2008-2009 годом - это было тяжелое время.

Как вы оцениваете государственные меры по поддержке строительной отрасли?

Они направлены на жилищное строительство. Сейчас практически все связывают строительство со строительством жилья. Предыдущее строительное лобби, в хорошем смысле слова, было привязано к жилью, но на самом деле жилищное строительство - далеко не самая материало- и фондоемкая часть строительного комплекса.

Если говорить о возрождении отрасли, то его будет стимулировать не жилье, а инфраструктурные проекты - дороги, мосты, порты, аэропорты и сопутствующие этому отели, рестораны, офисы.

Были ли в 2010 году введены новые объекты?

Вводов  в эксплуатацию не было. Было возобновление строительства приостановленных объектов и начало строительства отложенных.

Как только в Украине определилась государственная власть, активизировались инвесторы, и во второй половине года даже банки начали нормально кредитовать строительство. Мы это сразу почувствовали.

Был разморожен начатый в 2007 году комплекс "Торонто-Киев" на ул. Красноармейской (Большая Васильковская),  в составе которого будет гостиница "Холидей Инн" класса 3+ гостиничного оператора "Интерконтиненталь", бизнес-центр, торговая зона и крупный подземный паркинг. Гостиницу мы сдадим к 2012 году, закончим фасады и благоустройство, затем будем вводить офисную часть. Фасадную часть комплекса, которая выходит на улицу Красноармейскую, выкупил Банк Кипра - это будет красивое здание. Также разморозили вторую очередь жилого дома по улице Грушевского, 9-а с комплексом офисных зданий.

С каких проектов пришлось уйти?

Жилой комплекс "Кристалл-парк" на проспекте Победы.  В начале  2010 года по обоюдному согласию с заказчиком мы разорвали договор и ушли с этого объекта. Причиной стала недостаточность финансирования,  а для крупной строительной компании это прямые убытки.

Этот комплекс строится в том объеме, в котором он был задуман, но на строителей выделяли 500 тыс.  грн. в месяц, а на строительный поток, краны, обслуживание площадки этих денег катастрофически не хватало. Поэтому мы передали эту площадку строительной компании, у которой нет больших накладных расходов. Заказчик выступил в роли  генподрядчика и потихоньку развивает проект.

Почему не финансировался "Кристалл-парк"?

Тот же инвестор, который строит «Кристалл-парк», финансирует и строительство отеля "Хилтон". По всей видимости, свои финансовые возможности он сосредоточил на отеле,  чтобы сдать его к 2012 году, а программу по жилью он отложил. На "Хилтоне" мы делали только фундамент, а строит гостиницу компания "Аэробуд", принадлежащая Приватбанку.

Что было начато в 2010 году?

В 2010 году началась крупная стройка в Киеве - торгово-развлекательный комплекс "Оушен плаза". Стройка должна закончиться к началу Евро-2012.

Вы успеете до чемпионата?

Мы  бы успели, так как начали работать в августе, но пока отсутствует вся документация.   По всей видимости, не окончательно принято решение по внутренней архитектуре, но обещают в январе 2011 года выдать документы. За год мы конструкции сделаем. Финансирование объекта идет нормально, но цены там из разряда нулевых. Но такими были условия тендера - приходится строить "через не могу".

Какая мотивация строить "через не могу"?

Тендер проводился в начале 2010 года, когда не было работы, и я был готов строить за любые деньги. Теперь мне это невыгодно. Если не договоримся по цене, то, возможно, выйдем из проекта - цены сегодня поднялись, и строить за низкие цены мы не будем. Но пока мы соблюдаем свои обязательства.  Фундамент мы выполним в тех ценах, на которые подписались, но уже на следующем этапе, если не повысят цены, мы можем спокойно отказаться от проекта.

Какие объекты коммерческой недвижимости находятся в работе?

Сейчас мы строим два отеля - "Холидей-Инн" и на субподряде у иностранной компании вторую очередь отеля "Донбасс-палас" в Донецке.  Здесь мы закончили самый сложный этап работ - сделали подземный пятиэтажный паркинг вплотную к существующим домам и строим 24-этажную башню. Мы уже на 5-м этаже. Там будет много функций - и офисная часть, и номера для длительного проживания, и гостиница.  

Инвестором отеля выступает СКМ - мы неоднократно с ними работали. Они очень здраво подходят к решениям, не экономят на эстетике и эксплуатационных свойствах, первыми в Украине используют высокоэкономичные технологии. По промышленным объектам у нас с СКМ было несколько тендеров, но мы их проиграли.

Почему проиграли тендер на стадион "Шахтер"?

Потому что мы честные и сразу сказали, что стоимость строительства составляет $140 млн. А турецкая компания пообещала, что построит за $120 млн. Построили за $158 млн.  Я бы провел специальное расследование, особенно по фирме "Догуш", которая в начале на мосту Кирпы напортачила, сегодня портит терминал в Борисполе, работает медленно и некачественно. Они даже не строят, а перепродают строительные работы, затем находят юридические крючки в контракте и обосновывают, почему не выполнили свои обязательства. 

С кем комфортнее работать - с СКМ или с международными инвесторами?

СКМ полностью работает по международным стандартам, и работать с ними комфортно. Работать с международными компаниями одно удовольствие. Они свято выполняют все, что они сказали и никаких нервотрепок. Нужно только решать поставленные перед тобой задачи. 

Как вы оцениваете процедуру тендеров в Украине?

Часто тендеры устраивают для того, чтобы определить стоимость инвестиций. Заказчик не несет ответственности при объявлении тендера, а это неправильно. У нас тендер может объявить кто угодно. На тендерах можно жульничать, когда для участия просят перечислить энную сумму денег.

Если государство хочет стимулировать  развитие экономики через процедуры тендеров, я бы порекомендовал при определении победителей учитывать объемы выплаченных налогов за предыдущие периоды. Тогда тендеры не будут выигрывать компании, которые только что созданы.

Как развивается промышленное строительство?

Последние 7-8 лет постоянно что-нибудь такое ведем. У нас уже есть список рекомендаций по промышленному строительству, и сроки, в которые мы выполняем работы, впечатляют не только наших сограждан, но и западных заказчиков. Промышленные объекты можно получить через тендеры, но уже бывает так, что к нам сразу обращаются заказчики, с которыми мы уже работали.

Например, в 2006-2008 годах был построен завод-автомат Cersanit по производству санитарной керамики и плитки в Новоград-Волынском (Волынская обл.).  Инвесторы остались довольны и планируют начать вторую очередь. В 2010 году, правда, работы не были начаты. Второй очередью станет фабрика мебели для ванных комнат.

[page]

Вы строите новую линию на одном из крупнейших цементных заводов "Подолцемент". Когда планируется запуск завода?

"Подолцемент", входящий в ирландскую цементную группу CRH, ‑ одна из крупнейших зарубежных инвестиций на территории Украины. Весь завод стоит около $0,5 млрд. Мы выполняем только половину работ - занимаемся строительством и монтажом оборудования. Специальные работы - электротехнику, автоматику, газоснабжение ‑ делают специалисты других компаний. 

Мощность завода составит 8 млн. тонн. Это будет самый современный завод по производству цемента по сухому способу. Это экологически чистая технология. Инвестор привлек деньги на строительство от продажи квот на выброс парниковых газов в рамках Киотского протокола.

Завершить свою часть работ мы планируем в январе 2012 года, после этого начнутся пусконаладочные работы. Думаю, что в августе-сентябре 2012 года можно будет ожидать запуска завода.

Вы укладываетесь в сроки?

На сегодня ввод задержали почти на год, но не из-за украинских строителей, а из-за сложностей с поставкой оборудования. В этом случае подвели иностранные поставщики - задержаны были многие узлы для монтажа, и у нас было много простоев в ожидании оборудования.

Какие промышленные объекты еще строите?

Сегодня мы участвуем в тендере на строительство еще одного цементного завода  - в Николаеве Львовской области. Это будет инвестиция французской группы "Лафарж". Этот завод будет меньше каменец-подольского, но тоже будет построен по сухому способу. Тендер уже начался, и со второго полугодия 2011 года начнутся подготовительные работы по строительству. 

На Лисичанском НПЗ участвуем в тендере на производство новой линии.  Но пока промышленность с трудом находит деньги на развитие, деньги есть только у мощных компаний с зарубежными инвестициями.

Сколько всего объектов находится в строительстве?

По всем подразделениям - около 40. От маленьких - свайное поле или фундамент - до объектов под ключ. Из них жилищных объектов два - в Киеве и во Львове.

Есть ли задельная программа?  

Сегодня у нас практически 75% объема, необходимого для жизни компании, уже подписано в договорах на следующий год. Это объекты, которые мы начнем строить в 2011 году. За все время существования компании такой ситуации ни разу не было - обычно к концу года мы имели около 30-40% контрактов.

В начале 2011 года мы будем участвовать в тендерах, и я думаю, что мы не упустим свой шанс получить строительство в Киеве эстакады или развязки. Такая программа  нужна, без нее город захлебнется.  

В Минске идут тендеры на два крупных отеля. Один под известным брендом "Кемпински",  второй - это иранская инвестиция, отель небывалый по своим размерам, особенно для СНГ, и по направлению - это будет целый город.

Не планируете ли сами стать девелоперами?

У наших девелоперов тоже нет денег, но они надувают щеки и говорят, что они у них есть. На самом деле только 10% от общей массы являются настоящими девелоперами. У девелопера должны быть огромные знания в области строительства и специализации объекта. Если это проект торговли, то девелопер должен знать все о торговле и о строительстве. А большинство девелоперов - мальчики с дипломами заочников Академии управления, у которых есть доступ к кредиту в банке. Они не могут развивать проект до того состояния, которое бы удовлетворило потребителя, поэтому большая часть новых объектов имеет жалкий вид. Основной критерий - самое дешевое.

Яркий пример - здание банка "Аркада" на ул. Институтской. Мы построили неплохое здание,  но второй год его переделываем - устраняем последствия решений, на которых настоял заказчик. Сейчас с этим девелопером мы не работаем и больше работать не будем. Я и от строительства жилья с банком "Аркада" отошел. Там нет интересных инженерных задач. Когда-то мы показали им первые монолитные жилые здания и доказали, что не нужно для строительства жилья иметь производственные базы и ДСК. Теперь я хочу более интересные сооружения.

С кем еще сложно работать?

Вряд ли будем работать с "КДД групп" - не сложились отношения, разный подход к пониманию строительства. У нас было много проектов и все остановились. С самого крупного - комплекса на проспекте Победы ‑ мы ушли, выполнив взятые на себя обязательства. Объект было оставлять жалко, построить его - это мечта. Этот объект должны строить мировые лидеры, а не юные дарования, которые увидели небоскреб в Гонконге и пытаются не задумываясь переносить в Киев решения и технологии.

Конфликт  привел к тому, что мы решили уйти с объекта.  Они нашли нового подрядчика - турецкую компанию, поэтому я не верю, что объект будет достроен в ближайшее время. Планировали к 2012 году построить хотя бы гостиницу, но это нереально, турки это будут строить года три.  Слава Богу, некоторые украинские девелоперы уже поняли эту особенность турецкого подряда.

С кем из украинских девелоперов вам интересно работать?

У компании "К.А.Н. девелопмент" правильный подход к развитию проекта. У них только одна ошибка - развитие генподряда внутри компании, как девелопер они все делают очень правильно. Грамотные компании "Сент София Хоумс", "Диа-девелопмент". Серьезных грамотных кадров, которые что-то могут, в Украине очень мало - больше двух десятков специалистов вряд ли насчитаете, и они не очень привязаны к компаниям.

Почему мы приглашаем турков, когда у нас не загружены украинские строители?

Сегодня, несмотря на кризис, у нас дефицит рабочих и инженерных кадров. Часто нет регулярной загрузки, поэтому мы то привлекаем людей, то сокращаем. В период кризиса мы были вынуждены сократить 300 человек, но осталось 2,5 тысячи. Сейчас опять набрали 300 человек и готовы принять еще 300. Хорошо подготовленные кадры, которые владеют профессией и технологиями, востребованы не только в Украине.  Они спокойно устраиваются на работу в Польше - там тоже готовятся к Евро-2012.

Произошла ли в ходе кризиса концентрация строительного рынка?

В ходе кризиса много компаний поменяли собственников, мелкие компании прекратили существование, так как были неинтересны для покупки. Их сейчас не видно. Из крупных компаний почти у половины другие собственники.

Вам предлагали продаться?

Предлагали.

Почему не продались? 

Неинтересно. Не могу сказать, что мало предлагают, но пока есть собственные интересы и силы развивать предприятие.  Сколько бы ни предлагали, это еще не сделанный продукт. Когда я посчитаю, что продукт завершен, его можно будет предложить к продаже.

Что нужно сделать, чтобы стоимость строительных работ была реальной?

Нужно снять государственный контроль за ценами в том виде, в  котором он сегодня существует.  Строительство - единственная отрасль, где государство разрабатывает цены.  Я неоднократно говорил, что должен быть только государственный мониторинг цен, но не определение. Когда заказчик  государство - цена завышена, а когда заказчик частный - занижена. У нас госзаказов немного. Даже вертолетная площадка на Парковой дороге - частный заказ.

Как развивается строительство вне Киева?

Мы строим там, где дают работу. Когда-то работали в Москве, Питере, Венгрии, Ашгабаде. Сейчас пытаемся подготовить некоторые промышленные объекты на субподряде в Алжире, в Беларуси открыли предприятие.

В регионах Украины успешно развивается компания "Галицкая Основа", "Основа-Крым". Крым - один из регионов, который почти не пострадал от кризиса или пострадал меньше всех. По побережью в зонах отдыха гостиницы, пансионаты и элитные коттеджи строились и строятся.  "Основа-Крым" работала практически без остановки.

Что, по вашему мнению, нужно менять в сфере строительства?

У нас миллион проверяющих организаций, а должна быть только одна - страховая компания. Она отвечает за проект деньгами и проверит все параметры так как нужно, а не за взятку. Так во всем мире - любое строительство обеспечивается страховкой, поэтому нельзя начинать строительство, пока девелопер или заказчик не докажет свою профпригодность.

Зарплата в строительстве сегодня в Украине достойная?

Нет. Чтобы рабочий мог кормить семью и прилично жить, он должен получать около 7 тыс. грн., а реально получают от 2 до 4 тыс. грн. Но зарплата будет расти - уже в первом квартале 2011 года минимальная будет уже 3,5 тыс. грн. Мы будем поднимать зарплату.

Построили ли дом себе?

Да, я всегда мечтал об этом. Но никогда не получается, что дом построен так, как планировалось. Когда я строил дом, в моей душе боролись конструктивизм и модернизм. Они не уживались, и дом получился конструктивно-модерновый.

Подписывайся на наш Facebook и будь в курсе всех самых интересных и актуальных новостей!