Торговые центры ждут спроса

Вопреки прогнозам, 2010 год не принес для рынка торговой недвижимости заметного облегчения. Игроки рынка, в силу различных обстоятельств, не смогли выполнить взятые на себя обязательства по сдаче в эксплуатацию заявленных на 2010 год торговых центров (ТЦ). В большинстве случаев сдачу объектов перенесли еще на один год. Впрочем, собственников существующих ТЦ не может не радовать создавшаяся ситуация, ведь на фоне роста спроса образовался дефицит качественных торговых площадей, что привело к росту арендных ставок.

Недостроенное предложение

По словам директора департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International (Украина) Натальи Кравец, до конца текущего года в Киеве введут в эксплуатацию вторую очередь ТРЦ Sky Mall (общей площадью около 45,5 тыс. кв.м) по улице генерала Ватутина и ТЦ по улице Бальзака (площадь 3,7 тыс. кв.м). "Мы планируем закончить строительные работы осенью текущего года", - говорит девелопер проекта ТЦ на Бальзака Олег Салмин, председатель совета директоров инвестиционно-девелоперской компании Steltex Investments. 

По словам экспертов, больше в столице в этом году не успеет открыться ни один профессиональный ТЦ. Так, в очередной раз перенесли открытие ТРЦ "Эспланада", которая теперь уже называется "Континенталь" (общая площадь 41 тыс.кв.м.). Из-за недостатка финансирования свои двери посетителям ТЦ "Мармелад" (общая площадь 47 тыс. кв.м.) тоже откроет только в следующем году. Работы над объектами Rainbow и "Мега сити" уже практически завершены, но собственники объектов испытывают трудности с набором арендаторов, которых пугает неудачное месторасположение и неудобные подъезды к торговым центрам.

Собственников существующих ТЦ не может не радовать создавшаяся ситуация, ведь на фоне роста спроса образовался дефицит качественных торговых площадей, что привело к росту арендных ставок

Так же вторая очередь ТРЦ Dream Town вполне могла бы открыться в этом году, но помешало два фактора. Во-первых, препятствует усугубление конфликта между собственниками ТРЦ Александром Меламудом, Гари Корогодским и подрядчиком строительства, владельцем строительной компании "Столица" Валентином Исаком. А во-вторых, мешает открытие ТРЦ Sky Mall, куда ушли практически все потенциальные арендаторы второй очереди ТРЦ Dream Town.

В регионах ситуация немного хуже. В Харькове, по словам директора департамента стратегического развития и маркетинга консалтинговой компании First Capital Натальи Долговой, с начала года было открыто два ТЦ - "Каштан" (3,6 тыс. кв.м.) и "Класс" (18 тыс.кв.м.). В Одессе в этом году открыли ТРЦ "Ривьера", "Амстор", во Львове - "Леополис", а в Донецке - Green Plaza и "Донецк-Сити центр". В городах-миллионниках находятся несколько проектов на заключительных этапах (например, харьковские ТЦ "Джокер", Ave Plaza), но девелоперы из-за проблем с финансированием сроки введения в эксплуатацию постоянно переносят.

Удобные площадки всегда в почете

По данным консалтинговой компании Knight Frank, спрос на торговые площади в первом полугодии 2010 года наблюдался со стороны операторов всех товарных групп. Активными в поиске площадей от 100 до 500 кв.м. были операторы общепита - как существующие, так и новые. В частности, новая всеукраинская сеть "МикМакс" планирует в 2010 году открыть 26 ресторанов в Киеве и других областных центрах.

Арендаторы предпочитают снимать помещения в удачных проектах: с хорошим месторасположением, качественной концепцией, удачными "соседями" и пр.

Продолжился поиск крупными операторами бытовой техники, продовольственными сетями и строительными гипермаркетами больших торговых площадей от 1000 кв.м. В сегменте стрит-ритейла наиболее активными арендаторами выступали банки и рестораны, запросы от которых составили более 50% от общего количества заявок. В первом полугодии 2010 года оставались востребованными небольшие торговые площади - 30-60 кв.м. Арендаторы предпочитают снимать помещения в удачных проектах: с хорошим месторасположением, качественной концепцией, удачными "соседями" и пр.

[page]

В таких объектах уровень вакантности минимален: в Киеве - 1-2%, в Донецке - до 5%, в Харькове - около 7%, в Одессе - 3-5%, во Львове - около 5%, Донецке - 5%, Запорожье - 7-10%%. Объекты с определенными изъянами пока не пользуются спросом у арендаторов и стоят полупустые, поэтому в среднем на рынке показатель уровня вакантности выше: Киев - 3-5%, Львов - 12%, Харьков - 15-20%, Днепропетровск - 15%, Одесса - 10%, Донецк - 7-10%, Запорожье - 10-15%.

Возникшая ситуация привела к полярным колебаниям арендных ставок: на качественные помещения в Киеве, по итогам первого полугодия, наблюдается небольшой, в 5-10% рост (до $57-60 за кв.м.). Остальные предложения, как в столице, так и по Украине в целом, либо стоят на месте, либо продолжают дешеветь. Например, в Харькове средняя арендная ставка упала с $22 до $19 за кв.м. В профессиональных ТЦ (центр и районы около центра), как в харьковских, так и расположенных в других городах-миллионниках, ставка колеблется на уровне $40-70 за кв.м.

В целом Киев перенес кризисные явления намного лучше, нежели регионы

Следует отметить, что в объектах торговой недвижимости, испытывающих проблемы с заполнением, особенно в регионах, все еще применяются различные подходы мотивации арендаторов: арендные каникулы, минимальный размер обеспечительного платежа, компенсация отделки, различные формы определения ставки аренды, в том числе и процент от оборота.

Киевским ТЦ повезло больше других

В целом Киев перенес кризисные явления намного лучше, нежели регионы. "Если в регионах только происходит раннее становление профессиональной торговой недвижимости, то рынок Киева впереди, как по развитию самого сегмента, так и по посещаемости объектов. Ведь в регионах еще очень существенная доля потребителей предпочитает неструктурированные торговые точки профессиональным торговым центрам", - рассказывает директор по маркетингу компании "Аврора Девелопмент" Наталья Долгова.

Собственники объектов с изъяном, или непрофессиональных площадей как в столице, так и в регионах по-прежнему будут вынуждены идти на определенные уступки арендаторам

При условии, что в ближайшее время макроэкономическая ситуация Украины существенно не изменится, ставки аренды торговых помещений в качественных профессиональных объектах недвижимости будут плавно расти, по оценкам экспертов, на 10-20% до конца текущего года. Собственники объектов с изъяном, или непрофессиональных площадей как в столице, так и в регионах по-прежнему будут вынуждены идти на определенные уступки арендаторам. Однако больших ценовых скачков не предвидится. Начинать новые крупные проекты девелоперы пока финансово не готовы, поэтому все усилия они сосредоточат на окончании старых объектов.

Источник: "Украинская торговая гильдия", Colliers International (Украина)

Подписывайся на наш Facebook и будь в курсе всех самых интересных и актуальных новостей!